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Fachbegriffe erläutert in unserem
Finanzlexikon
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Grundschuldabtretung
So nehmen Sie eine Grundschuldabtretung vor, wenn Sie ein neues
Hypothekendarlehen aufnehmen
Bei einem schuldenfreien Haus oder bei einer Eigentumswohnung ohne
Schulden stehen Besitzer von Immobilien oftmals vor der Frage, ob sie die
Grundschuld stehen lassen oder löschen sollen, wenn die Tilgung erfolgt
ist. Lässt man die Grundschuld nicht löschen, hat man den Vorteil, dass
man schnell an eine Besicherung kommt, die für eine kostengünstige
Gewährung des Darlehens gestellt werden kann. Allerdings denken viele
Kreditnehmer nicht daran, dass man diesen Kredit nicht unbedingt bei der
Sparkasse oder bei der Bank aufnehmen muss, die auch bereits im Grundbuch
steht. Es ist nämlich so, dass sich die Grundschuld ganz einfach abtreten
lässt. Eine Abschlussfinanzierung mit einem freien Anteil an der
Grundschuld kann so auch eventuell bei einer anderen Bank bequem gemacht
werden und das unter Umständen sogar für weniger Geld. Allerdings sollte
der Grundschuldanteil, der nun frei geworden ist, wenigstens 25.000 bis
50.000 Euro betragen.
So funktionert die Abschlussfinanzierung bei freier Grundschuld
Viele Besitzer von Immobilien verschenken bares Geld, wenn nach dem
Auslaufen von der Zinsbindung die Verlängerung von der Baufinanzierung
ansteht. Sie verlängern die Finanzierung ihres Hauses meistens bei der
gleichen Bank. Dabei haben andere Baufinanzierer und andere Banken
mitunter Angebote, die günstiger sind. Eine gewisse Scheu, Bequemlichkeit
und Unsicherheit führt dazu, dass kurz vor Ablauf von der Zinsbindung
attraktive Angebote zur Finanzierung nicht mehr eingeholt werden. Dabei
ist es doch so, dass bei einem Finanzierungsvolumen von 100.000 Euro
bereits ein Unterschied von nur 0,3 Prozentpunkten bei einer Laufzeit von
10 Jahren eine Zinsersparnis von rund 3.000 Euro ausmacht.
Es ist in der Regel noch nicht einmal so, dass ein neuer Termin beim Notar
nötig ist. Wenn Sie Ihre Abschlussfinanzierung bei einer neuen Bank
abschließen, wird die neue Bank ermächtigt, die so genannte
Grundschuldabtretung zu veranlassen. Bestehende Grundschulden werden so
abgetreten von Bank zu Bank. Notargebühren fallen nur an für die
notarielle Beglaubigung von den Unterschriften von den Bankvertretern.
Nur, wenn es ausnahmsweise mal so sein sollte, dass eine neue oder eine
höhere Grundschuld einzutragen ist, fallen auch Kosten an, die höher sind.
Aber normalerweise ist das bei einer Abschlussfinanzierung nicht nötig,
weil eine Aufstockung des Immobiliendarlehens nicht gemacht wird.
Die neue Grundschuld im Vergleich zur Grundschuldabtretung
Wenn Sie zu einer günstigeren Baufinanzierung wechseln möchten, reduziert
eine Abtretung der Grundschuld drastisch die Kosten für die neue
Finanzierung Ihres Hauses. Ein Wechsel findet im Rahmen einer
Abschlussfinanzierung oder einer Umfinanzierung statt. Sie haben die Wahl,
ob Sie an die neue Bank die Grundschulden in ihrer Gesamtheit abtreten
wollen oder nur einen Teil freigeben. Wenn Sie nur einen Teil der
Grundschuld an die neue Bank abtreten, wird von einer Teilabtretung
gesprochen. Wenn Kosten für die Abtretung anfallen sollten, findet durch
die Teilabtretung keine Senkung dieses Kostenbetrags mehr statt.
Der Neueintrag und die Löschung einer Grundschuld allerdings lösen
Notarkosten aus. Dazu gehören die Löschungsbewilligung, die
Grundschuldbestellung und die Unterschriftsbeglaubigung. Außerdem treten
Grundbuchkosten auf für die Eintragung der neuen Grundschuld. Individuell
zu beantworten ist die Frage, ob Sie eine Grundschuld, die frei geworden
ist, löschen sollten oder besser stehen lassen sollten.
Bei Grundschuld Sicherungsabrede
Auch Nachteile können einem entstehen, wenn man die Löschung der
Grundschuld nicht erfolgen lässt. Unabhängig von einer Darlehensschuld
besteht eine Grundschuld, anders als bei einer Hypothek. Der
Darlehensgläubiger könnte theoretisch daher das Geld, das er verliehen
hat, doppelt kassieren. So kann er das Geld einmal bekommen, indem der
Kunde die Rückzahlung des Kredits vornimmt und einmal, indem der
Darlehensgläubiger die Immobilie zwangsvollstrecken lässt. In aller Regel
wird eine Sicherungsabreder vereinbart, was der besseren Sicherheit dienen
soll für den Darlehensschuldner.
Der Immobilienkreditgläubiger, bzw. das Kreditinstitut verpflichtet sich
mit der Sicherungsabrede, dass es nur vollstrecken wird im Rahmen der
Restschuld, die noch verblieben ist. Außerdem wird es eine Bewilligung zur
Löschung ausstellen, wenn die Tilgung des Darlehens erfolgt ist. Der
Schuldner kann mit dieser Löschungsbewilligung zu seinem oder einem
anderen Notar gehen. Dieser wird dann die Grundschuld löschen lassen bei
dem Grundbuchamt. Die Alternative ist, dass er, also der Schuldner, auf
Vorrat die Grundschuld bestehen lässt. Damit hätte er dann die Chance,
stets mit seiner Immobilie, die er als Sicherheit einsetzen kann, ein
Darlehen zinsgünstig beantragen kann bei der entsprechenden Bank.
Die Grundschuld revalutieren
Die Nichtlöschung von einer Grundschuld bringt auf der anderen Seite
natürlich auch Vorteile mit sich. Im Grundbuch bleibt die Grundschuld, die
zu Beginn des Darlehens eingetragen wurde, in gleich bleibende Höhe
bestehen. Jedoch sinkt die Verbindlichkeit des Darlehens durch zyklische
Tilgungsleistungen oder Sondertilgungen. Unverändert bleibt hingegen die
Grundschuld, die im Grundbuch eingetragen ist. Der Kreditnehmer kann so
auf den Teil, der frei geworden ist, als Besicherung zugreifen für ein
neues Darlehen. Ihm werden attraktive Zinskonditionen ermöglicht, in dem
der Kunde die Darlehensabsicherung über die Grundschuld, die eingetragen
ist, nutzt. Der Kreditnehmer wird normalerweise keine bessere Besicherung
bieten können für das Kreditinstitut, das ihm das Darlehen gewähren soll.
Die Kosten für den Notar und für das Grundbuchamt entfallen außerdem.
Als Revalutierung oder Neuvalutierung bezeichnet man die erneute Nutzung
von einer Grundschuld, die bereits besteht, um damit ein neues Darlehen zu
sichern. Für die Revalutierung von einer bestehenden Grundschuld ist
natürlich Voraussetzung, dass
die Grundschuld fernerhin im Grundbuch stehen bleibt und dass keine
Gläubiger eingetragen sind, die nachrangig sind. Sonst ist es so, dass die
Gläubiger, die nachranging sind, mit einer Revalutierung einverstanden
sein müssen..
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Grundschuldabtretung