Die relativ komplizierte Berechnung des wegen des Disagios zu zahlenden "verbilligten" Nominalzinssatzes ist nur mit einem aufwändigen Iterationsverfahren möglich, welches in der Preisangabenverordnung (PAngV) genau festgelegt ist. Der finanzmathematisch nicht geschulte Kunde kann diese Berechnungen in der Regel nicht überprüfen. Die PAngV zielt mit ihrer Effektivzinsberechnung darauf ab, dass zwei Kreditvarianten miteinander vergleichbar werden, wenn der sich nach einem einheitlichen Berechnungsverfahren ergebende effektive Jahreszinssatz für die gleiche Restschuld am Ende des Vergleichszeitraumes ermittelt worden ist.

Das in der PAngV vorgeschriebene Verfahren geht dabei davon aus, dass der gesamte Kreditbetrag inklusive Disagio komplett zu Beginn der Kreditlaufzeit ausgezahlt wird und der Kredit bereits einen Monat nach Auszahlung getilgt wird. Das ist bei Hypothekendarlehen, die für den Neubau eines Hauses gewährt werden, praktisch nicht der Fall - im Gegensatz zum Kauf von Grundstücken, fertigen Gebäuden oder Umschuldungen.

Disagio bei vorzeitiger Rückzahlung
Ob Kreditinstitute zur Erstattung des anteiligen unverbrauchten Disagios verpflichtet sind, hängt entscheidend davon ab, aus welchem Grund der Kreditvertrag vorzeitig beendet worden ist.

Endet der Vertrag, weil der Kreditnehmer von einem Kündigungsrecht etwa nach § 286 Abs. 3 BGB oder nach § 489 BGB Gebrauch macht oder beide Parteien übereinstimmend von einer wirksamen Kündigung durch den Kreditnehmer ausgehen, so ist der Rechtsgrund für das unverbrauchte Disagio weggefallen. Dann steht dem Kreditnehmer ein Bereicherungsanspruch aus § 812 Abs. 1 BGB auf Erstattung des zeitanteiligen Disagios zu. Solche Fälle hatte der BGH bereits mehrfach entschieden. Die betroffenen Banken wurden hier zur Erstattung des anteiligen unverbrauchten Disagios verurteilt.

Wird ein Darlehensvertrag mit fester Laufzeit durch fristlose Kündigung der kreditgebenden Bank aus wichtigem Grund vorzeitig aufgelöst, weil der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen schuldhaft nicht nachgekommen ist, so steht der Bank ein Anspruch auf Ersatz des Schadens zu, den sie durch die vorzeitige Beendigung des Vertrages erleidet (§ 249 BGB). Bei der Berechnung des Schadens ist das unverbrauchte Disagio ein unselbständiger Rechnungsposten. Da sich das bei Auszahlung des Darlehens fällige und einbehaltene Disagio ohne die fristlose Kündigung vollständig verbraucht hätte, müsse das anteilige Disagio als Teil der rechtlich geschützten Zinserwartung grundsätzlich der Bank in vollem Umfang verbleiben. Eine Ausnahme komme unter dem Gesichtspunkt der Vorteilsausgleichung allerdings in den - nicht sehr häufigen - Fällen in Betracht, in denen die Bank das vorzeitig zurückgezahlte Darlehen wegen des gestiegenen Zinsniveaus zu einem den effektiven Vertragszins übersteigenden Zinssatz wieder anlegen könne.


Die Vereinbarung von Disagien in Kreditverträgen ist nur sinnvoll, wenn man den Betrag des Disagios im Jahr der Auszahlung und bei Erfüllung der (steuerlichen) Rahmenbedingungen als Werbungskosten steuerlich geltend machen kann; dies ist bei Immobilienkrediten seit 1996 nicht mehr bei selbstbewohnten, sondern nur noch bei fremdvermieteten oder eigenbetrieblich genutzten Immobilien der Fall. Der Steuervorteil ist in diesen Fällen aber nur anfänglicher Natur und nur bei absehbaren Steuerprogressionsunterschieden, da zwar anfänglich Steuern gespart werden, durch den gekauften Zinsvorteil in der Zukunft aber wegen der geringeren (abzugsfähigen) Zinsausgaben mehr Steuern zu zahlen sind. Seit 1. Januar 2006 ist diese Regelung geändert bzw. über den 31. Dezember 2005 hinaus bis zu einer gesetzlichen Klarstellung ausgesetzt worden.

n der derzeit geltenden Fassung des § 11 Abs. 2 Satz 3 EStG ist klargestellt, dass bei der Finanzierung fremdgenutzter Immobilien ein marktübliches Disagio im Jahr der Saldierung in voller Höhe absetzbar ist; marktüblich ist z.B. ein Disagio von 5 % bei einer Festschreibungsdauer von 5 Jahren..

Quelle: http://de.wikipedia.org/wiki/Disagio